En France depuis 2014 c’est 70 % des ventes immobilières qui se font par l’intermédiaire d’un professionnel et le choix du mandat peut influer sur la réussite de votre projet.
Si vous désirez vendre votre appartement, maison ou autre bien immobilier par une agence immobilière ou un mandataire immobilier à Marseille, Allauch..., ce professionnel devra renseigner et signer avec vous un contrat appelé le mandat de vente (sauf exception, si ce professionnel détient un mandat de recherche pour un acheteur bien précis).
A l’inverse, lorsqu’un acheteur charge formellement un professionnel de rechercher son bien immobilier, ce professionnel fait un travail de chasseur immobilier et il devra détenir un mandat de recherche (à ne pas confondre avec le bon de visite qu’un acheteur devra signer pour pouvoir visiter votre logement).
En effet, la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet impose que le professionnel de l’immobilier doit avoir un mandat immobilier écrit (mandat de vente ou mandat de recherche) pour pouvoir faire l’entremise entre un vendeur et un acheteur.
En l’absence de ce document juridique d’entremise qui vise à protéger à la fois les clients et le professionnel, celui-ci n’est pas réputé mandaté et n’a pas droit à des honoraires communément appelés frais d’agence ou commission d’agence.
Le professionnel de l’immobilier ne peut recevoir aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit avant l’achèvement de la transaction immobilière (acte authentique de vente chez le notaire).
3 options possibles pour le mandat immobilier et que choisir ?
Que ce soit pour un mandat de vente ou un mandat de recherche, il existe trois options possibles : le mandat simple, le mandat semi-exclusif ou le mandat exclusif avec pour chacune de ces options de mandat, des avantages, des inconvénients et un taux de réussite.
Le mandat simple
Le mandat semi-exclusif
Le mandat exclusif
Un mandat de vente, et que se passera t’il après ?
Avec le mandat simple, vous pouvez confier la vente de votre bien immobilier à plusieurs professionnels et tenter par vous-même.
Ainsi, souvent vous pensez multiplier les chances de vendre avec beaucoup plus de visibilité, en mettant en concurrence les professionnels entre eux (que le meilleur agent immobilier gagne) et pouvoir peut être aussi économiser les frais d’agence en vendant par vous-même au meilleur acheteur.
Selon moi, le mandat simple n’est pas la meilleure solution pour vendre votre appartement ou votre maison parce que les acheteurs verront et reverront votre bien disponible de partout et ils se demanderont pourquoi : Vous êtes pressé ? Votre bien a un problème ? Pourquoi il ne se vend pas...
Cela peut nuire à votre vente car cela amène certains acheteurs à se désintéresser de votre bien, ou à ne plus le voir tellement ils l’auront vu, ou à faire des offres souvent basses. Et il vous sera difficile d’obtenir un prix de vente plus en adéquation avec les prestations réelles de votre propriété.
Pour éviter trop d’interlocuteurs différents, un manque de stratégie ou des stratégies différentes contre-productives, un manque de visites, des offres trop basses et une durée de vente généralement allongée, je vous conseille dans le cadre d’un mandat simple d’éviter de prendre plus de deux conseillers immobiliers.
Bien qu’il soit le moins efficace des mandats, le mandat simple est utile si vous ne voulez pas d’un mandat semi-exclusif ou exclusif avec un unique agent, ou que vous voulez à tout prix essayer de vendre entre particuliers au cas où vous fassiez partie des quelques particuliers qui arrivent à vendre seuls en s’occupant de tout.
Mais dans ce dernier cas, s’il vous plaît, faites les choses biens, à la fois pour vous et pour vos potentiels acheteurs parce qu’il s’agit là d’un bien de valeur, de plusieurs milliers d’euros et pas d’un simple objet à brader, pour ne rien regretter et ne pas mettre votre vente en péril à moyen terme.
Avec le mandat semi-exclusif, vous confiez la vente de votre propriété à un seul professionnel et vous pouvez essayer de vendre par vous-même.
Cette solution permet d’éviter les inconvénients d’une multitude d’agences et vous pouvez vous aussi tenter de trouver un acheteur.
Certaines agences et mandataires immobiliers proposent parfois un mandat semi-exclusif optimisé (il s’agit du mandat Préférence si vous passez par moi).
La différence avec le mandat semi-exclusif, c’est que dans le cas du mandat semi-exclusif optimisé, si vous trouvez des acheteurs entre particuliers, vous les confiez au professionnel qui se chargera de faire le même travail que si c’était directement lui (vérification de la solvabilité, visites, contre-visites, négociation, montage de dossiers, etc…) et la vente sera plus sécurisée qu’entre particuliers seuls.
En plus, le professionnel vous fera bénéficier d’une réduction qui est généralement de 50 % sur ses honoraires et vous obtiendrez donc un prix net vendeur plus élevé.
Cette solution est selon moi intéressante pour tout le monde parce que gagnant – gagnant (pour les particuliers qui peuvent chercher par eux-même en ayant la sécurité en plus et le professionnel qui investira plus en temps, en travail et en argent parce qu’il ne sera pas oublié malgré ses investissements) avec un bon taux de succès.
Si vous voulez que d’un seul conseiller immobilier pour réussir votre vente et que vous souhaitez quand même avoir la possibilité de vendre entre particuliers, cette option est meilleure que le mandat simple car le taux de réussite est plus élevé.
Vous êtes parfois réticent à souhaiter un mandat exclusif car pour confier la vente de votre maison ou appartement à un seul et unique professionnel, il faut lui faire confiance à 100 %.
Vous avez peut être entendu qu’avec un mandat exclusif, vous êtes pieds et mains liés avec le conseiller immobilier que vous aurez choisi et ce n’est pas faux (en règle générale que pendant 3 mois et parfois cela peut être moins si vous décidez de me confier la vente de votre bien et que j’accepte le mandat exclusif).
Vous avez peut être aussi entendu que le cousin de la tante de votre ami avait un mandat exclusif, que l’agent n’a pas vendu et qu’il l’a fait poiroter sans donner de nouvelles...
Si vous l’avez personnellement vécu, contactez-moi et parlons-en.
En effet, même si statistiquement le mandat exclusif est le mandat qui permet de vendre le plus rapidement, au meilleur prix et avec le meilleur taux de réussite, ce taux de réussite peut varier d’une enseigne à une autre et d’une personne à une autre au seing d’un même réseau immobilier.
Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises enseignes que ce soit une agence immobilière traditionnelle ou un réseau de mandataires immobiliers.
Par contre au seing d’une structure comme au seing de chaque société et chaque métier, il peut y avoir des bons, des moins bons, des débutants qui se forment pour progresser (La loi ALUR impose un minimum obligatoire de 14h de formation par an à tous les professionnels de l’immobilier et libre à eux d’en faire plus s’ils le souhaitent) et des personnes « sans conscience professionnelle pour diverses raisons ».
Un mandat exclusif n’est pas toujours adapté à toutes les situations et à tous les projets !
Si les conditions de présentation de votre bien ne sont pas bonnes, le mandat exclusif n’est peut être pas adapté.
Si vous voulez vendre un bien immobilier traditionnel à un prix beaucoup trop élevé par rapport au prix du marché, vous pouvez prendre le meilleur professionnel immobilier au monde, il ne le vendra jamais (exception si vous vendez une propriété de prestige avec des prestations hors du commun, peut être que sur un puissant coup de cœur votre acquéreur regardera moins son portefeuille).
Un conseiller immobilier qui accepte de travailler en mandat d’exclusivité endosse une forte responsabilité sur le succès de votre projet immobilier et son engagement doit être total pour vous éviter tout stress.
Il doit être votre seul interlocuteur, il doit s’occuper de tout de A à Z (de l'avis de valeur de votre bien jusqu’à la signature définitive chez le notaire avec la remise des clés).
Il doit mettre en place une stratégie sur-mesure pour vendre votre bien, mettre des moyens supplémentaires en utilisant des outils et des techniques particulièrement efficaces pour l’exclusivité et son investissement doit être à la hauteur.
Si vous souhaitez pour votre confort, pour plus de sécurité et pour vous éviter du stress, confier votre projet à un seul et unique conseiller immobilier qui s’occupe de vraiment tout à votre place, selon moi et statistiquement le mandat exclusif est le mandat avec le plus fort taux de réussite, avec des ventes dans des délais plus rapides et à un prix net vendeur plus souvent plus élevé qu’avec un autre type de mandat.
Il faut juste choisir la personne en qui vous aurez confiance et que la situation et votre projet soient adaptés au mandat en exclusivité.
Pour terminer sur ces bons conseils, je dirai que selon chaque situation et chaque projet, il y a une option de mandat plus adaptée qu’une autre et qu’aujourd’hui près de 70 % des ventes immobilières se font par l’intermédiaire d’un professionnel immobilier et c’est bien la preuve de leur efficacité.
Laurent Cornué
Conseiller immobilier