Vous souhaitez acheter et vous recherchez un appartement, une maison ou une villa à Allauch, Plan de Cuques, Marseille et les environs ?
Lorsqu'on souhaite acquérir un bien immobilier ancien ou neuf, et souvent lorsque c'est la première fois, on se pose beaucoup de questions et on ne fait pas toujours les choses dans le bon ordre.
1 - Définissez votre budget d’achat
Je vous conseille avant tout, de commencer par définir votre budget d’achat avant de vous précipiter sur les annonces et d’entamer des visites qui seront inutiles.
Cela vous évitera de perdre du temps à chercher des proprétés qui pourraient s’avérer être inaccessibles, et d’être déçu si votre banque vous annonçait que votre capacité de financement est inférieure à ce que vous pensiez prétendre.
Et à l’inverse, cela vous épargnera de chercher des biens à des prix trop en dessous de votre capacité d’endettement maximale et donc avec des prestations inférieures et moins de critères pouvant satisfaire au maximum vos souhaits.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous devez vendre votre bien pour financer votre future acquisition, je vous recommande fortement de commencer par faire estimer votre appartement, votre maison ou votre villa par un professionnel avant de vous rendre chez votre banquier et de mettre en vente votre résidence.
Contactez-moi pour une estimation gratuite à Marseille, Allauch, Plan de Cuques et les environs.
Si vous faites des simulations de prêts immobiliers en ligne, faites attention aux résultats obtenus parce que les simulateurs de crédits immobiliers ne prennent pas toujours en compte les cas personnelles, les autres crédits en cours, les pensions, le bon montant de vos revenus...
Il est donc préférable que vous preniez rendez-vous auprès de votre banque ou encore mieux auprès d’un courtier en financement immobiliers (muni de votre estimation si vous devez vendre votre logement) pour déterminer précisément votre capacité de financement.
Contactez-moi si vous souhaitez être mis en relation avec un courtier en crédit immobilier sélectionné pour ses compétences et son professionnalisme. L’étude sera gratuite et sans engagement.
2 - Définissez vos critères de recherche d’un bien immobilier ancien ou neuf
Maintenant que vous connaissez précisément votre budget pour l’achat de votre future habitation, prenez une feuille et faites 3 colonnes.
Une première colonne avec les critères impératifs sur lesquels vous ne pouvez pas faire de concession. Cela peut être un nombre minimal de chambre, un ascenseur, la proximité d’une école, d’un commerce etc...
Une autre colonne avec les critères souhaités mais sur lesquels vous pouvez faire des concessions.
Enfin, une dernière colonne avec ce que vous ne voulez absolument pas comme par exemple un vis-a-vis trop direct sur le séjour, une terrasse exposée sud à cause de la chaleur en été, etc...
Il est normal pour une acquisition et souvent, lors d’un premier achat, de vouloir exhausser tous ses vœux.
Cependant vous devrez souvent faire des concessions et des compromis si vous souhaitez devenir propriétaire.
Et si vous êtes deux ou plus pour acquérir votre future propriété, il est important de pouvoir tous ensemble vous mettre d’accord sur vos critères de recherche d’un bien immobilier.
Au fil de vos recherches, il est possible aussi que vos critères évolues et que vous deviez les réajuster.
Les conseillers immobiliers peuvent vous aider dans votre projet d’achat immobilier.
3 - Recherchez votre future habitation
Les prix indiqués dans les annonces immobilières sont toujours « hors frais de notaire » et toujours et toujours en FAI (Frais d’Agence Inclus) maintenant appelé HAI (Honoraires d’Agence Inclus).
Pensez donc à retrancher les « frais de notaire » (environ 8 % dans l’immobilier ancien) de votre enveloppe globale calculée. Si jusqu’ici vous avez bien suivi les étapes précédentes, vous pouvez normalement retrouver ce montant « hors frais de notaire » sur la simulation faite par le courtier ou le banquier.
2 astuces :
- Sur les sites internet d’annonces immobilières, ne renseignez pas tous vos critères car vous ne trouverez rien ou peu de biens. En renseignant seulement le type de bien (appartement ou maison), le nombre minimal de chambres, le prix maximal et le secteur géographique par le ou les codes postaux, vous aurez plus de résultats.
Il faudra ensuite trier et vous renseigner par rapport à vos critères de recherche si ce n’est pas indiqué.
- Si vous faites des demandes de renseignements sur des annonces des portails immobiliers et que vous souhaitez être recontacté rapidement et être pris plus au sérieux, je vous conseille de renseigner tous les champs même s’ils ne sont pas obligatoires (comme le téléphone) et d’écrire ce que vous souhaitez comme renseignement (plutôt que de laisser la phrase pré-écrite du style « Je suis intéressé par ce bien, merci de me recontacter »).
Parfois, vous vous rendrez compte que vous êtes peut être un peu trop exigeant.e et il vous faudra revenir au point précédent pour réévaluer vos critères de recherche de votre logement...
4 - Visiter et faire une offre d’achat
Vous avez trouvé une annonce intéressante, obtenu des renseignements complémentaires, le bien répond à plusieurs de vos critères et vous avez pris rendez-vous pour visiter.
Au cours de la visite, vous vous apercevez que le bien correspond effectivement à vos attentes, qu’il vous plaît, et c’est le coup de cœur. Si ce n’est pas déjà fait, vérifiez les diagnostiques immobiliers, le montant de la taxe foncière, si le bien est dans une copropriété ou un lotissement le montant des charges, les travaux prévus et s’ils ont été votés...
C’est le moment de rédiger une offre d’achat conforme, écrite et signée (un mail ou sms ne sont pas valables).
Si vous êtes accompagné par un conseiller immobilier, vous serez aidé pour la rédaction d’une offre d’achat conforme et formalisée sur un document professionnel et vous serez guidé dans le processus d’acquisition.
Cette offre devra ensuite être contre-signée par les propriétaires.
Dans le cas d’une offre à un prix inférieur au prix de vente indiqué, le conseiller immobilier a pour mission de transmettre cette offre aux propriétaires et de négocier pour les deux parties afin de trouver un accord.
Cependant, attention à ne pas faire une offre trop basse, trop en dessous du prix du marché sur un bien dont le prix de vente affiché serait cohérent avec le marché.
En effet, si le bien que vous visez a du succès et qu’un autre acheteur fait une offre d’achat supérieure à la votre et qu’en plus son financement est meilleur que le votre, il est probable que vous ne sortiez pas gagnant.
Après accord et signature de chaque propriétaire, la vente vous sera réservée.
PS : pour de l'immobilier neuf, il s'agit de « poser une option ».
5 - Du compromis à l’acte authentique de vente
Maintenant que les propriétaires ont donné leur accord en signant votre offre d’achat, il faut prendre rendez-vous à l’étude notariale et leur remettre un dossier complet en vue de la rédaction d’un compromis ou promesse de vente.
Si votre offre a été faite avec l’aide d’un conseiller immobilier, il se chargera de tout cela à la fois pour vous et pour les vendeurs, et vous n’aurez qu’à patienter jusqu’à la date de signature du compromis.
PS : pour de l'immobilier neuf, il s'agit de « signer un contrat de réservation ».
Après la signature du compromis, vous devrez effectuer un virement du séquestre (acompte) sur un compte de l’Office notarial.
Vous aurez en général 1 mois pour déposer votre demande de prêt immobilier auprès d’un courtier ou d’organismes de financement immobilier qui vous remettront une attestation.
L’établissement prêteur vous donnera une réponse d’acceptation ou de refus pour financer votre projet immobilier en général dans le mois qui suit.
Après la levée des conditions suspensives, si vous n'avez pas commencé les cartons, il est temps de commencer la préparation de votre déménagement et de prendre rendez-vous pour signer l’acte authentique de vente.
PS : pour de l'immobilier neuf, vous signerez aussi un acte notarié pour devenir propriétaire.
La veille de la signature de l’acte authentique (voir le matin si la signature est prévue plus tard dans la journée), revisitez votre future habitation, pour vous assurer que le propriétaire a bien tout débarrassé, que les poignées de portes, les radiateurs… sont toujours là et pour vous faire expliquer le fonctionnement d’éventuels appareils comme la chaudière, le réglage du thermostat, la piscine etc...
Encore une fois, si vous avez signé une offre d’achat avec un professionnel de l’immobilier sérieux, il suivra votre dossier, vous accompagnera, s’occupera de tout et vous rappellera chacune de ces échéances importantes jusqu’à la remise des clés devant notaire.
Vous pouvez également dès le début de votre projet immobilier, faire appel à un professionnel (chasseur immobilier) et signer un mandat de recherche afin d’être accompagné de la définition de votre projet immobilier jusqu’à la remise des clés de votre futur lieu de résidence (en passant par la recherche de biens et les visites).
