Il y a une différence entre ces deux calculs de surface du logement et les résultats peuvent être très différents.
La surface habitable « loi Boutin » est utilisée lors d’une location vide pour une résidence principale (bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989).
Alors que la surface Loi Carrez est utilisée lors de la vente d’un lot en copropriété (horizontale ou verticale) d’au moins 8 m2 (par exemple un appartement, une maison, un local commercial ou professionnel).
NB : Concernant les maisons individuelles, elles sont hors copropriété et elles ne sont pas soumises à la superficie Loi Carrez.
Que ce soit pour une location ou pour une vente immobilière, dans les deux cas, il est obligatoire de calculer la surface du logement et de la mentionner.
Sachez qu’en cas d’erreur dans le calcul de la surface, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % par rapport à la surface mentionnée, les locataires ou les acquéreurs sont en droit de demander une diminution du loyer ou du prix de vente.
Par contre, si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée, cela ne donne pas droit à une augmentation du prix et c’est perdu pour le bailleur ou le vendeur.
Les acquéreurs disposent d’1 an pour exercer un recours après la signature de l’acte authentique de vente.
Bien que la loi n’impose pas le calcul de la surface par un professionnel, les méthodes de calcul font références à des textes de Loi complexes qui peuvent changer et je vous recommande fortement de faire appel à un professionnel par sécurité pour éviter tous risques parce que le professionnel engage sa responsabilité en cas de contestation.
Comment un professionnel calcule t’il la surface habitable et la surface Carrez ?
Surface habitable :
C’est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, et toutes les parties d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
De plus, il n’est pas tenu compte non plus de la superficie des combles non aménagés, des caves, des parkings, des garages, des greniers, des remises, des réserves, des sous-sols, des loggias, des balcons, des terrasses, des jardins et des vérandas.
Surface en Loi Carrez :
C’est la superficie d’une partie privative d’un lot de copropriété comme par exemple pour la vente d’un appartement.
Pour la superficie Loi Carrez, c’est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, et toutes les parties d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m (c’est parfois le cas d’une pièce mansardée ou combles aménagés sous les toits), des lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
De plus, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles aménagés ou non inférieurs à 8 m2, des caves, des parkings, des garages, des greniers inférieurs à 8 m2, des remises inférieures à 8 m2, des réserves inférieures à 8 m2, des sous-sols inférieurs à 8 m2, des loggias ouvertes ou non couvertes, des balcons, des terrasses, des jardins, des vérandas et volumes vitrés inférieurs à 8 m2.
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Laurent Cornué
Conseiller immobilier